Samen leven doe je samen!

‘60.000 woningen per jaar: noodzaak of illusie?’

Het woningtekort in Nederland is groot, vooral in het betaalbare segment. Maar weinig mensen zullen betwisten dat er jaarlijks zo’n zestigduizend betaalbare woonruimten bij moeten komen.

Maar is dat haalbaar en wat is daar voor nodig? We spraken er over met Peter van Os, geassocieerd partner van onderzoek- en adviesbureau voor wonen RIGO, waarvan hij tot januari voorzitter was. Ook is Van Os lid van de adviesraad van corporatieNL.

Peter van Os: ‘Om de enorme opgave die voor ons ligt te halen, is bouwen natuurlijk nodig. Het is echter zeer de vraag of dat allemaal reguliere nieuwbouwwoningen moeten zijn. Ook verbouw van bijvoorbeeld kantoorpanden is mogelijk of het bouwen van ‘flex’ woningen is een goede optie. Of het splitsen van bestaande woningen of – zeker zo belangrijk – het mogelijk maken van samen wonen (dat is iets anders dan samenleven) zonder het recht op toeslagen te verliezen. Maar de nieuwbouwopgave is hoe dan ook groot.’

De vraag of en hoe het lukt om zoveel betaalbare woningen te bouwen levert nog veel meer hoofdbrekens op. Wat is zoal voor al die nieuwbouw nodig?
‘In ieder geval: grond, geld, grondstoffen en materialen, menskracht, kennis en competenties, bestuurlijke wil en doorzettingsmacht. Laar laat ik me beperken tot de eerste en de laatste factor.’

‘De grond die corporaties kunnen aankopen moet een woonbestemming hebben, maar dat is zelden het geval. En bovendien zullen marktpartijen er dan als de kippen bij zijn. Dat is te voorkomen door de grond in het bestemmingsplan aan te wijzen voor sociale huurwoningen. Marktpartijen hebben daar meestal geen behoefte aan; corporaties wel.’

‘Daar is dus politieke wil voor nodig. Gemeenten kunnen met zo’n bestemming de grond ook zelf kopen en daarbij het voorkeursrecht toepassen. Dat vraagt om een actief grondbeleid van de gemeente en daar zit hem vaak de crux; veel gemeenten laten de verwerving en ontwikkeling over aan de marktpartijen.’

Commerciële marktpartijen zitten niet te wachten op de eis om gemiddeld dertig procent van de nieuwbouw te reserveren voor sociale huurwoningen en nog eens vijfendertig procent voor de middenhuur. Voor de sociale huur kloppen ze doorgaans aan bij de corporaties, waarna een lastige, soms vruchteloze onderhandeling over kwaliteit en prijs volgt.

Corporaties kunnen ook middenhuurwoningen bouwen en kunnen met een wat lager rendement genoegen nemen. Aan de andere kant: veel corporaties willen in dit segment niet actief zijn, vanwege de risico’s en de belasting van de organisatie gegeven alle andere opgaven.

Voor Van Os is het helder: ‘Kortom: alleen met een actief gemeentelijk grondbeleid zijn gewenste aantal betaalbare woningen te realiseren.’

En dan de bestuurlijke wil en doorzettingsmacht. Van Os: ‘Lokaal een actief grondbeleid voeren vergt dus de bestuurlijke wil om werk te maken van voldoende sociale huurwoningen in een gemeente. Die wil ontbreekt nogal eens. Met name in de randgemeenten van grote steden. En dan vooral in de gemeenten waar als vanouds de gegoede burgerij is neergestreken. ‘Not in my backyard’ op gemeentelijk niveau. Terwijl steden als Rotterdam, Amsterdam en Den Haag juist koersen op minder sociale huurwoningen; er zijn er al zoveel. Per saldo kromp in die regio’s het afgelopen decennium de sociale voorraad.’

De hoop is dat de ‘Regiewet’ (Wet versterking regie volkshuisvesting) van minister De Jonge de bestuurlijke doorzettingsmacht zal vergroten. ‘De volkshuisvesting krijgt in die wet een plek in de Omgevingswet. Hierin wordt op provinciaal en lokaal niveau een verplicht volkshuisvestingprogramma voorgeschreven. Zo worden gemeenten bijna tot een actief grondbeleid gedwongen. Ook provincies kunnen zo regels opstellen over de inhoud van volkshuisvestingsprogramma’s, bijvoorbeeld over de regionale afstemming in de woningbouw, zodat je meer regie kunt voeren op de sociale samenstelling van wijken.’

‘Dat zal er hopelijk toe leiden dat er in navolging van enkele goede voorbeelden (zoals Haaglanden, regio Rotterdam) regionale woningmarktafspraken worden vastgesteld, met een goede verdeling tussen sociaal, betaalbaar en duur. Het regioniveau is van groot belang omdat de oplossing van volkshuisvesting bijna overal in de regio ligt. Gemeenten zijn daarbij van elkaar afhankelijk om tot de juiste spreiding van betaalbare en duurdere woningen te komen.’

We hebben vele jaren achter de rug waarin de sociale huur en de volkshuisvesting in het algemeen in het verdomhoekje zaten. Er mag dan kritiek op De Jonge zijn, maar hij realiseert mijns inziens wel een keerpunt in het woonbeleid en verdient daarbij alle steun. Duidelijk is ook dat de provincies in deze nieuwe situatie een cruciale rol spelen. Als zij de uitgangspunten van de minister niet voldoende doorvertalen en de lokale spelers in de regio geen instructies meegeven, zal de regiewet zijn werking grotendeels gaan missen.

Door redactie Portaal