Samen leven doe je samen!

‘We gaan door tot het niet meer kan’

Het rapport ‘Opgaven en middelen corporatiesector’ liet in juli zien wat de corporatiesector al veel langer wist: op termijn is er te weinig geld om te doen wat moet worden gedaan. In gemeente Arnhem komen de grenzen al in zicht. Wat betekent dat voor de regio Arnhem/Nijmegen? Portaal-bestuurder Sander Heinsman en Joost Wools, manager Volkshuisvesting, vertellen hierover.

Woningnood
In het rapport vliegen de miljarden over de tafel. Maar hoe ziet het er concreet uit in een woningmarktregio? In Arnhem/Nijmegen bijvoorbeeld? Sander Heinsman: ‘Opgaven en middelen zijn uit balans. Ik heb de rekensom voor Arnhem/Nijmegen gemaakt: we komen daar 2 miljard euro tekort op een opgave van 6 miljard.’ En dat terwijl er in de regio Arnhem/Nijmegen een groot woningtekort is. De afgelopen jaren is de regio als geheel en de steden Arnhem en Nijmegen in het bijzonder, snel gegroeid.

Joost Wools vult aan: ‘Niet alleen de regio groeit, ook de wachtlijsten groeien. Portaal heeft in Arnhem nu bijna 5000 woningen, maar wil graag bijbouwen omdat de wachtlijsten lang zijn en nog steeds aangroeien. De prognoses tot 2030 en 2040 laten zien dat deze groei doorzet en dat de woningtekorten oplopen. Tot 2025 moeten er 20.000 woningen bijkomen. Op lange termijn zelfs 50.000 tot 60.000 woningen. De helft hiervan moet in het betaalbare segment vallen.’

Verduurzamen
Toch, zegt Heinsman, ligt de oorzaak van het probleem niet in de nieuwbouwopgave. ‘Het gaat om de kosten van instandhouding en verduurzaming. Die moeten we, net als de belasting, betalen uit onze huuropbrengst. Voor die opgaven zijn er geen extra middelen. Bij verduurzaming gaat het vaak wel om renovaties van 90 duizend euro per woning. Dat verdien je nooit terug.’ Het rapport wijst daar ook op. Naast dat we inmiddels drie maanden huur aan belastingen afdragen stijgen de lasten (rente, belastingen, onderhoud, beheer) sneller dan de huuropbrengsten. Daardoor loopt de operationele kasstroom terug, terwijl corporaties juist meer moeten investeren. Een deel van de duurzaamheidsinvesteringen levert geen of beperkt rendement op, doordat tegenover de investering geen of nauwelijks extra huurinkomsten staan.

Versterken leefbaarheid en veiligheid
Wools: ‘Naast het verduurzamen, wordt ook het versterken van de leefbaarheid en veiligheid steeds belangrijker. Wij merken dat kwetsbare wijken steeds kwetsbaarder worden. En daar zien wij graag verandering in komen. Op dit moment zijn de Arnhemse corporaties en de gemeente Arnhem druk bezig om nieuwe prestatieafspraken te maken. Als corporatie zien wij de opgave in de stad en willen ons steentje bijdragen. Wij zijn keihard nodig voor de stad. Maar op termijn zullen wij vaker ‘nee’ moeten verkopen dan ons lief is.’

Huurbeleid
En dat is onwenselijk. Nog dit jaar komt Portaal met een nieuw Ondernemingsplan waarin harde noten zullen worden gekraakt over het verdienmodel. Daarbij wordt ook het huurbeleid betrokken. Heinsman: ‘We zullen moeten durven kijken naar de huren. Uitgangspunt is dat we de lasten eerlijk verdelen. Sommige huurders zouden iets meer kunnen betalen. We zijn over ‘huur op maat’-oplossingen al enige tijd in gesprek met onze huurdersorganisaties. We doen het met frisse tegenzin, maar het is bittere noodzaak, zelfs als de verhuurdersheffing verdwijnt.’

Wij gaan door
Voor corporaties is het wachten op oplossingen op landelijke schaal. Portaal gaat intussen door, zegt Sander Heinsman. ‘We gaan door tot het niet meer kan. Dat vinden we beter dan nu hard remmen. Natuurlijk zorgen we ervoor dat we niet in de problemen komen, maar we steken liever onze nek uit dan dat we het er nu al bij laten zitten.’

Uit: Over Wonen Gesproken, november 2020

Bron: Portaal