Samen leven doe je samen!

Opga­ven van woningcorporaties
Naar het overzicht

‘We gaan door tot het niet meer kan’

Het rap­port ‘Opga­ven en mid­de­len cor­po­ra­tie­sec­tor’ liet in juli zien wat de cor­po­ra­tie­sec­tor al veel lan­ger wist: op ter­mijn is er te wei­nig geld om te doen wat moet wor­den gedaan. In gemeen­te Arn­hem komen de gren­zen al in zicht. Wat bete­kent dat voor de regio Arnhem/Nijmegen? Por­taal-bestuur­der San­der Heins­man en Joost Wools, mana­ger Volks­huis­ves­ting, ver­tel­len hierover.

Woning­nood
In het rap­port vlie­gen de mil­jar­den over de tafel. Maar hoe ziet het er con­creet uit in een woning­markt­re­gio? In Arnhem/Nijmegen bij­voor­beeld? San­der Heins­man: ‘Opga­ven en mid­de­len zijn uit balans. Ik heb de reken­som voor Arnhem/Nijmegen gemaakt: we komen daar 2 mil­jard euro tekort op een opga­ve van 6 mil­jard.’ En dat ter­wijl er in de regio Arnhem/Nijmegen een groot woning­te­kort is. De afge­lo­pen jaren is de regio als geheel en de ste­den Arn­hem en Nij­me­gen in het bij­zon­der, snel gegroeid.

Joost Wools vult aan: ‘Niet alleen de regio groeit, ook de wacht­lijs­ten groei­en. Por­taal heeft in Arn­hem nu bij­na 5000 wonin­gen, maar wil graag bij­bou­wen omdat de wacht­lijs­ten lang zijn en nog steeds aan­groei­en. De prog­no­ses tot 2030 en 2040 laten zien dat deze groei door­zet en dat de woning­te­kor­ten oplo­pen. Tot 2025 moe­ten er 20.000 wonin­gen bij­ko­men. Op lan­ge ter­mijn zelfs 50.000 tot 60.000 wonin­gen. De helft hier­van moet in het betaal­ba­re seg­ment vallen.’

Ver­duur­za­men
Toch, zegt Heins­man, ligt de oor­zaak van het pro­bleem niet in de nieuw­bouw­op­ga­ve. ‘Het gaat om de kos­ten van instand­hou­ding en ver­duur­za­ming. Die moe­ten we, net als de belas­ting, beta­len uit onze huur­op­brengst. Voor die opga­ven zijn er geen extra mid­de­len. Bij ver­duur­za­ming gaat het vaak wel om reno­va­ties van 90 dui­zend euro per woning. Dat ver­dien je nooit terug.’ Het rap­port wijst daar ook op. Naast dat we inmid­dels drie maan­den huur aan belas­tin­gen afdra­gen stij­gen de las­ten (ren­te, belas­tin­gen, onder­houd, beheer) snel­ler dan de huur­op­breng­sten. Daar­door loopt de ope­ra­ti­o­ne­le kas­stroom terug, ter­wijl cor­po­ra­ties juist meer moe­ten inves­te­ren. Een deel van de duur­zaam­heids­in­ves­te­rin­gen levert geen of beperkt ren­de­ment op, door­dat tegen­over de inves­te­ring geen of nau­we­lijks extra huur­in­kom­sten staan.

Ver­ster­ken leef­baar­heid en veiligheid
Wools: ‘Naast het ver­duur­za­men, wordt ook het ver­ster­ken van de leef­baar­heid en vei­lig­heid steeds belang­rij­ker. Wij mer­ken dat kwets­ba­re wij­ken steeds kwets­baar­der wor­den. En daar zien wij graag ver­an­de­ring in komen. Op dit moment zijn de Arn­hem­se cor­po­ra­ties en de gemeen­te Arn­hem druk bezig om nieu­we pres­ta­tie­af­spra­ken te maken. Als cor­po­ra­tie zien wij de opga­ve in de stad en wil­len ons steen­tje bij­dra­gen. Wij zijn kei­hard nodig voor de stad. Maar op ter­mijn zul­len wij vaker ‘nee’ moe­ten ver­ko­pen dan ons lief is.’

Huur­be­leid
En dat is onwen­se­lijk. Nog dit jaar komt Por­taal met een nieuw Onder­ne­mings­plan waar­in har­de noten zul­len wor­den gekraakt over het ver­dien­mo­del. Daar­bij wordt ook het huur­be­leid betrok­ken. Heins­man: ‘We zul­len moe­ten dur­ven kij­ken naar de huren. Uit­gangs­punt is dat we de las­ten eer­lijk ver­de­len. Som­mi­ge huur­ders zou­den iets meer kun­nen beta­len. We zijn over ‘huur op maat’-oplossingen al eni­ge tijd in gesprek met onze huur­ders­or­ga­ni­sa­ties. We doen het met fris­se tegen­zin, maar het is bit­te­re nood­zaak, zelfs als de ver­huur­ders­hef­fing verdwijnt.’

Wij gaan door
Voor cor­po­ra­ties is het wach­ten op oplos­sin­gen op lan­de­lij­ke schaal. Por­taal gaat intus­sen door, zegt San­der Heins­man. ‘We gaan door tot het niet meer kan. Dat vin­den we beter dan nu hard rem­men. Natuur­lijk zor­gen we ervoor dat we niet in de pro­ble­men komen, maar we ste­ken lie­ver onze nek uit dan dat we het er nu al bij laten zitten.’

Uit: Over Wonen Gespro­ken, novem­ber 2020

Bron: Por­taal